Viviendas turísticas Donostia. Ordenanza Ayuntamiento San Sebastián.

Viviendas turísticas Donostia. Ordenanza Ayuntamiento San Sebastián.

En nuestro blog, os queremos hacer un resumen sobre la nueva ordenanza de las viviendas turísticas y alquiler de habitaciones de uso vacacional del ayuntamiento de Donostia-San Sebastián. Esperemos que os sirva de ayuda.

La normativa diferencia entre alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico y la vivienda turística.

 

1.- Alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico:

Implica la cesión parcial de la vivienda habitual, pudiendo desarrollarse en una o varias habitaciones o estancias de la vivienda habitual que constituye la residencia efectiva (domicilio habitual y permanente) de la persona física titular, debiendo estar empadronado/a en la misma.

Requisitos técnicos:

a) La vivienda habitual cumplirá con las condiciones de habitabilidad y los requisitos que establecen a tal efecto las ordenanzas municipales, debiendo quedar los espacios que la conformen acumulados y bien diferenciados de los espacios proyectados para el alquiler turístico. Esos espacios diferenciados serán como mínimo los siguientes:

  • Estancia, cocina, comedor.
  • Un dormitorio doble.
  • Un cuarto de baño.

 

b) Habitaciones o estancias destinadas a uso turístico: su superficie útil no superará ni la mitad de la superficie de la vivienda, ni 125,00 m2 en la vivienda, ni en el edificio. Deberán disponer como mínimo de un dormitorio y un baño, teniendo que cumplir las condiciones de habitabilidad señaladas en el apartado anterior.

 

2.- Vivienda turística:

Consiste en el destino de un inmueble a la actividad de hospedaje de personas, mediante una cesión temporal y total a terceros a cambio de una contraprestación económica.

Requisitos técnicos a cumplir:

-Debe mantener las condiciones de accesibilidad, de protección contra incendios y de protección acústica. Con respecto a los locales colindantes deberán respetarse los niveles de inmisión.

– Debe contar con superficie suficiente para el número de ocupantes declarados en la memoria previa presentada, sin incurrir en sobreocupación según lo establecido en la normativa correspondiente.

– No deberá tener una superficie útil menor de 35 m2.

– La cocina deberá disponer de recipientes de clasificación de residuos e información de los lugares más cercanos para su depósito.

– Debe tener reconocido previamente un uso de vivienda y mantener en todo momento la condición de habitabilidad.

– No podrán ser viviendas de protección pública mientras se mantenga esta calificación.

 

ZONIFICACIÓN DE LA CIUDAD:

 

1.- Zona A (zonas saturadas, marcadas de color rojo en el censo de viviendas turísticas):

Quedan prohibidas totalmente implantaciones del uso urbanístico de vivienda turística o alquiler de habitaciones.

Los inmuebles que antes de la entrada en vigor de esta ordenanza cuenten con autorización o hayan registrado la oportuna comunicación previa, en la que se emita informe urbanístico favorable conforme a la normativa, no se verán afectados por la declaración de zona saturada.

 

2.- Zona B: (marcadas de color amarillo)

Se permitirá la ocupación parcial con arreglo a los siguientes criterios:

  1. Planta baja: según las condiciones que establece la normativa municipal.
  2. Primera planta o asimilable: se permitirá cuando la superficie útil de la vivienda turística sumada al resto de usos no residenciales en el edificio, con acceso común al de las viviendas, sea igual o inferior a 250 m2 útiles en la totalidad del edificio y deberá cumplir lo establecido en la normativa municipal.
  3. Plantas altas: en las ubicadas por encima de las anteriores se permitirá una vivienda turística con acceso común al de las viviendas, siempre que ninguna de las que están por debajo esté destinada o se proyecte destinar a uso residencial y que su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio con acceso común , sea igual o inferior a 250 m2 útiles en la totalidad del edificio.

 

Siempre y cuando no se sobrepase en la totalidad del edificio el limite de 250 m2 útiles de usos no residenciales con acceso común al de las viviendas, se permitirá una única vivienda turística con acceso común al de las viviendas sin aplicación del requisito de que no exista o se proyecte uso residencial por debajo del solicitado de vivienda turística en plantas altas en los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas (B+6) y otra vivienda turística por cada 6 plantas adicionales, a ubicar en cualquiera de las plantas adicionales.

 

3.- Zona C: (marcadas de color azul)

Excepcionalmente, con carácter adicional a lo previsto en el apartado anterior, se podrán permitir sin aplicación del requisito de que no exista o se proyecte uso residencial por debajo del solicitado de vivienda turística dos viviendas turísticas en plantas altas en los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas (B+6) y otras dos viviendas por cada 6 plantas adicionales a ubicar en cualquiera de las plantas adicionales. En todo caso, este supuesto no podrá aplicarse a más de una vivienda de uso turístico por planta.

Esto será posible siempre que en los anteriores supuestos no se sobrepase en la totalidad del edificio el limite de 350 m2 útiles de usos no residenciales. incluidos los de vivienda turística, con acceso común, ni el limite de 250 m2 útiles de usos no residenciales excluidos los de vivienda turística, con acceso común al de las viviendas.

 

TRAMITACIÓN ANTE EL AYUNTAMIENTO DE LA COMUNICACIÓN PREVIA:

 

  1. Vivienda turística: hay que presentar comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada.
  2. Alquiler de habitaciones en vivienda habitual: comunicación previa de actividad clasificada.

 

Se debe presentar en el modelo municipal de comunicación previa junto con la memoria en la que deberá especificarse la identificación completa del propietario, nota simple registral, la modalidad alojativa y el número máximo de ocupantes(ratios fijados por la Ley 3/2015 de vivienda). Todo ello sin perjuicio de la obligación de contar, en su caso, con licencias o autorizaciones sectoriales adicionales necesarias.

Una vez presentada la comunicación previa, el órgano competente comprobará el cumplimiento de los requisitos establecidos que resulten de aplicación.

La emisión de informe urbanístico favorable dará lugar a la incorporación de la vivienda al cómputo de superficies y locales destinados a usos no residenciales en la edificación correspondiente. El nuevo cómputo en la edificación determinará la adecuación o no a la legalidad urbanística del uso comunicado revisado con carácter posterior.

Cuando se emita informe urbanístico favorable se comunicará a la Administración turística, a la Hacienda Foral, a la oficina catastral y a la propiedad del inmueble a los efectos oportunos. Así mismo, la comunicación previa dará lugar al devengo de la tasa municipal correspondiente.

La constatación posterior por parte del Ayuntamiento de alguna inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial,  en los datos o documentos de la comunicación previa, así como la no disponibilidad de la documentación preceptiva o el incumplimiento de los requisitos establecidos, implicará la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad de alojamiento turístico, sin perjuicio de las responsabilidades legales.

Si se pusiera de manifiesto alguna inexactitud, falsedad u omisión de carácter no esencial o el incumplimiento de otras obligaciones legales, se requerirá para que en plazo máximo de 15 días proceda a su cumplimiento o subsanación. Si la persona interesada no atiende al requerimiento se procederá al archivo de las actuaciones.

Disciplina urbanística: cualquier actuación que se realice o se haya realizado sin contar con los correspondientes títulos administrativos habilitantes  requeridos por esta ordenanza, se considerará uso urbanístico clandestino, aplicando el Ayuntamiento en consecuencia el régimen de legalización y sanción previsto en la normativa correspondiente.

 

Censo de viviendas turísticas:

Se creará un censo de viviendas turísticas (este es el censo existente actualmente) debidamente actualizado, en el que figurarán los datos de licencias otorgadas, las altas, bajas y modificaciones, así como el emplazamiento de las viviendas y demás datos que se consideren oportunos. Los datos publicados se difundirán en la web del Ayuntamiento.

 

Para finalizar, señalar que en la práctica si estamos pensando en destinar una vivienda de nuestra propiedad, o una habitación de nuestra vivienda particular a uso turístico, lo más adecuado es acudir a un profesional que nos asesore en esta materia y/o al Departamento competente del Ayuntamiento de Donostia- San Sebastián: Dirección de Urbanismo Sostenible.

 

Silvia Fdez. de Barrena

Inmobiliaria Monpas. 943 287367

Ramón y Cajal nº 6. Donostia

 

 

 

 

No hay comentarios

Publicar un comentario