¿Qué es el alquiler con opción a compra? ¿Cómo funciona? ¿Es lo mismo el alquiler con opción a compra que una compraventa con precio aplazado?
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¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra proporciona al inquilino la posibilidad de vivir en una vivienda pagando una renta mensual; como si de un alquiler normal se tratara, pero tras un periodo de tiempo establecido con anterioridad, el inquilino tendrá derecho a optar a comprar el inmueble. Una de las ventajas principales para el arrendatario que opta por este tipo de contratos es que, se descontarán del precio de compra fijado todas las mensualidades que se han pagado o al menos una parte de ellas.
En estos contratos, las cuotas mensuales del alquiler no son muy superiores a las de un contrato de alquiler habitual. El desembolso inicial sí será más elevado, porque el inquilino tendrá que pagar una entrada. El importe de esta entrada depende del precio de venta de la vivienda y suele reemplazar a la fianza obligatoria. Si el inquilino abandona el piso, perderá ese dinero, por lo que el propietario se asegura de que el arrendatario está interesado en la compra.
2. ¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?
Este tipo de contrato es un modelo mixto, ya que en él se incluyen cláusulas tanto de un contrato de alquiler como de uno de compraventa. Este tipo de contrato no aparece en el Código Civil, pero sí está regulado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Uno de los puntos obligatorios de este tipo de contratos es el objeto del contrato y el precio tanto de alquiler con de venta pactados. Además, debe incluir formalidades que tengan en cuenta el alquiler y la compraventa por separado.
Para la parte del arrendamiento, el contrato tiene que incluir:
- El período de tiempo durante el cual el inquilino puede alquilar la vivienda. El tiempo máximo en el que el individuo puede estar de alquiler en un contrato con opción a compra son cinco años.
- El período de tiempo en el que el inquilino puede ejercitar su derecho a la compra de la vivienda que alquila.
- El importe de la renta mensual.
- Quién se hace cargo de los gastos de comunidad, los arreglos o reformas que se vayan a llevar a cabo en el inmueble.
Respecto a la parte de compraventa el contrato incluirá:
- La intención de venta del propietario del inmueble.
- El precio de venta de la vivienda.
- La cantidad de renta que se va a abonar durante el periodo que dure el alquiler y que se descontarán del precio final de compra.
- La cantidad de entrada que se tiene que abonar, generalmente, será un porcentaje del precio de compraventa pactado.
3. Pros y contras en el alquiler con opción a compra:
Ventajas para el inquilino en el alquiler con opción a compra
- El inquilino tiene derecho a vivir en la vivienda en la modalidad de alquiler durante el tiempo que se haya marcado, aunque al final tome la decisión de no comprar el piso.
- El inquilino podrá adquirir la vivienda en cualquier momento dentro de los plazos fijados.
- Tiene exclusividad en la compra de la casa en el plazo establecido.
- Una parte de lo que paga de alquiler más la entrada inicial se descontará del precio de la vivienda.
- En el caso de que durante el tiempo que dure el alquiler, subieran los precios de las viviendas en el mercado inmobiliario, sería una beneficio para el inquilino, ya que el precio queda fijado previamente y no aumentaría.
Ventajas para el propietario
- El dueño se asegura la venta de la vivienda. Si finalmente la venta no se lleva a cabo, recibirá en cualquier caso el importe total de la entrada y las cuotas/rentas abonadas hasta el momento.
- La alta prima inicial que se suele abonar supone un buen seguro de impago del alquiler para el propietario.
- La vivienda estará ocupada hasta el momento que se venda y cada mes recibirá una cuota, por lo que recibe ingresos pasivos constantes desde el primer momento.
- Durante todo el tiempo que dure el contrato, el propietario contará con ventajas fiscales, como por ejemplo la deducción de una serie de gastos en la declaración de la renta.
Inconvenientes para el inquilino
- Si el inquilino no opta por la compra de la vivienda perderá la entrada y las cuotas abonadas.
- La carga fiscal para el inquilino es bastante importante ya que este tipo de contratos está fijado a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción a compra.
- La opción de compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la base imponible es el precio pagado por la opción, el cual tiene un plazo de 30 días desde la firma del contrato para llevar a cabo su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
Inconvenientes para el propietario en el alquiler con opción a compra
- El propietario puede perder tiempo con este tipo de contratos si su intención era vender la vivienda y al final el inquilino decide no comprarla.
- Durante todo el tiempo que dure el contrato, el dueño no puede vender el inmueble a otra persona si, por ejemplo, recibe una oferta mejor.
- En el caso de que los precios de las viviendas suban, el propietario no tendrá margen para aumentarlo..
4. ¿Es lo mismo un alquiler con opción a compra que una compra con precio aplazado?
La compraventa con precio aplazado consiste en una forma de adquirir una propiedad en la que el comprador no dispone del total del precio en el momento de la compra. En lugar de ello, se acuerda un calendario de pagos con el vendedor, que puede ser a corto o largo plazo.
La diferencia fundamental es que si hacemos un alquiler con opción a compra, estamos sometidos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), lo que nos compromete a ciertas limitaciones dadas por la ley. Mientras que si hacemos una Compra-venta con precio aplazado, hay libertad de pacto total entre las partes, y solo respondería ante el Código Civil.
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