Cada vez es habitual que, sobre todo, inversores, compren locales con el fin de darles un cambio de uso de local u oficina a vivienda. en Donostia Para ello, hay que cumplir con una serie de requisitos urbanisticos exigidos por el ayuntamiento.

Viabilidad

Lo primero que hay que hacer cuando se quiere hacer el cambio de uso de local u oficina a vivienda en Donostia es ver si el proyecto es viable antes de comprar el inmueble en cuestión.

Para ello necesitaremos un plano de distribución actual del inmueble. Si no disponemos de él, deberemos contactar con un arquitecto que nos realice dicho plano. Una vez realizado,tenemos que ver que, por metraje y características, cumple con la normativa. Tendremos que acudir al departamento de Urbanismo de Donostia para hacer una consulta previa y asegurarnos de que el proyecto será viable. Una vez comprobada la viabilidad del cambio de uso, ya podremos firmar la compra del local u oficina y firmar el contrato de arras.

Proyecto de cambio de uso de local u oficina a vivienda en Donostia

En ese momento, ya firmado el contrato de arras y para ir avanzando en el tiempo, podemos encargar al arquitecto que realice el proyecto de obra mayor, cumpliendo estrictamente con las medidas y distribución exigidas por la norma urbanística.

Este proyecto de obra, una vez realizado, se presenta al colegio de arquitectos para su validación mediante un sello colegial. Una vez visado por el colegio, se presenta al departamento de urbanismo del Ayuntamiento, puesto que es éste el que tiene la última palabra. Desde el departamento de Urbanismo del ayuntamiento, pueden, o bien darnos el «OK» al proyecto directamente, o bien solicitarnos hacer ciertas subsanaciones; el arquitecto deberá de modificar en el proyecto, para ajustarse a la normativa.

Subsanaciones

En el caso en el que nos dieran el visto bueno directamente, que normalmente no sucede, el ayuntamiento dará el permiso de obras. Si lo que nos dicen es que realicemos ciertas subsanaciones, deberemos acudir nuevamente a nuestro arquitecto para que, visto lo que nos piden, sea éste quien realice las correcciones necesarias y las vuelva a presentar en urbanismo.

Es muy importante tener en cuenta que nunca se podrá empezar la obra, sin tener el permiso de obra del ayuntamiento, eso es importante. Si el departamento de urbanismo tarda más de lo previsto en la norma (3 meses) en contestar, y transcurre el plazo legal para que el ayuntamiento responda, si no lo hace, se considera silencio administrativo positivo. Este silencio será favorable para ti, y se considerará que el proyecto puede ir adelante.

Permiso de cambio de uso de local u oficina a vivienda en Donostia

Si el ayuntamiento aprueba el proyecto enviado, nos concederá el permiso de obras. En ese momento, si aún no has escriturado la compra ante notario, es el momento de hacerlo. Cuando tengas las llaves y seas propietario, puedes comenzar las obras; siempre bajo la estricta dirección del arquitecto para asegurarte de que se cumple la normativa y el proyecto se ajusta a lo presentado.

Fin de obra

Una vez finalizada toda la obra, el arquitecto deberá comprobar que todo se ha realizado ajustado al proyecto inicial y realizar entonces el llamado proyecto de fin de obra. Este proyecto de fin de obra deberá presentarse otra vez en el departamento de urbanismo. El ayuntamiento dará el ok al proyecto y expedirá un certificado de habitabilidad. Con ese certificado, tendrás que acudir al notario nuevamente, hacer una nueva escritura como vivienda y llevarlo al registro de la propiedad, para que el local u oficina este inscrito debidamente como vivienda.

Costes y gastos

Los gastos que tienes que asumir para realizar un cambio de uso de local u oficina a vivienda en Donostia son los siguientes:

ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) del 7%.

Notaria y registro de la compra.

Proyecto, dirección de obra y visado del colegio a pagar al arquitecto.

Tasas del ayuntamiento, de obras y de plusvalía por revalorización del inmueble (por pasar de local a vivienda).

Nueva escritura y nuevo registro. Notaria y registro de la propiedad (para que figure definitivamente la nueva inscripción como vivienda).

 

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