Cuando se quiere comprar una vivienda de obra nueva en Donostia, es fundamental tener en cuenta ciertos criterios porque no es lo mismo comprar una vivienda de obra nueva que de segunda mano.
1. Proceso:
La compra de una vivienda de obra nueva implica la firma de contratos entre las partes, es decir, el comprador y el vendedor/promotor inmobiliario. Estos contratos establecen las condiciones de la compraventa y pueden ser, o bien un contrato de arras o un contrato privado de compraventa.
1.1 Contrato de arras o compraventa:
En ambos casos se recogen las condiciones de compraventa pactadas, la información de la vivienda y el pago de una cantidad llamada, bien arras, bien señal, que se descontará del precio final que se tendrá que abonar en escritura pública de compraventa ante Notario.
En relación al abono de cantidades, generalmente, en la compra de vivienda de obra nueva, en el contrato de arras o contrato de compraventa, se suele abonar entre el 10 y el 20% del precio de la compra, el 10 o 15% en el momento de la firma del contrato, un pago posterior de el 5 o 10% (en función de lo que se haya abonado en el pago inicial) y, en escritura pública, se abona la cantidad pendiente. Todos los pagos que se hagan durante el proceso de compra, al ser compra de obra nueva, estarán sujetos a IVA.
1.2 Escritura pública de compraventa y entrega de llaves
Es el documento por el que se materializa la transmisión de la propiedad entre las partes. En la compraventa de vivienda de obra nueva, suele coincidir la escritura con la entrega de llaves. A partir de esta fecha, el comprador se convierte en propietario.
La escritura pública se hace ante notario, puesto que es este el que da fe pública de la operación y garantiza su legalidad. Esta escritura debe contener, además, de manera detallada, las condiciones que regulan la operación de compraventa.
La escritura de compraventa es imprescindible para que la compraventa pueda acceder al Registro de la Propiedad.
2. Impuestos que asume el comprador de una vivienda de obra nueva en Donostia
- Gastos notariales. Los asumirá el comprador de la vivienda, salvo que anteriormente se pacte otra cosa.
- Gastos registrales.
- Gastos de la gestoría si el comprador viera necesario contratar una.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este tributo es el que diferencia la compra de una vivienda de obra nueva de una de segunda mano. Las compras de vivienda de segunda mano está sujetas al ITP mientras que, las de obra nueva, al comprarse directamente a una empresa/promotora, están sujetas a IVA.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
3. Otros aspectos a tener en cuenta al comprar una vivienda de obra nueva en Donostia
Puede ser que la parte compradora disponga de la financiación necesaria para la compra de la vivienda sin la necesidad de requerir de una entidad financiera. La realidad es que, en la mayoría de casos esto no es así, si no que es necesario solicitar un préstamo al banco. Concretamente un préstamo con garantía hipotecaria.
Este préstamo se materializa en el momento de la escritura pública de compraventa. Aunque te lo hayan concedido con anterioridad a esta fecha, se hace efectivo al abonar la totalidad del precio de la vivienda. Igual que en la escritura pública de compraventa, el préstamo también conlleva una escritura de concesión por lo que, también es necesaria la presencia de un notario.
Es recomendable que el comprador tenga concedido o preconcedido el préstamo unos meses antes de la fecha de escrituras, no vaya a ser que haya sorpresas de última hora.
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